Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры используется при оформлении сделки через сервис безопасных расчетов. Переход к современным безбумажным методам позволяет снять множество рисков как для покупателя недвижимости, так и для продавца, ускорить и облегчить процесс оформления сделки. Но все ли так хорошо, как об этом пишут на официальном сайте?
Разберемся с понятиями ЦНС, СБР, номинальный счет и как это относится к покупке квартиры и ипотеке.
Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС)
Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
Основные сервисы реализованные ЦНС, которые используют клиенты при покупке квартиры:
- Домклик — портал для комплексного решения вопросов по недвижимости.
- Оценка стоимости недвижимости — актуальна для ипотечных клиентов.
- Электронная регистрация сделки — удаленное взаимодействие с Росреестром.
- Сервис безопасных расчетов (СБР) — процедура безналичного взаиморасчета между продавцом и покупателем, пришедшая на смену наличному обмену через банковскую ячейку.
Сервис безопасных расчетов Сбербанка (СБР)
Сервис позволяет совершать безналичные расчеты по сделкам купли-продажи готового жилья.
— Что это значит?
— Вы можете не использовать банковскую ячейку для передачи наличных за квартиру, банк гарантирует получение денег на специальный — номинальный счет и последующую передачу их продавцу по окончанию сделки.
В процедуре работы по «безопасной» технологии принимают участие 4 стороны и она состоит из 4 шагов:
- Покупатель — должен пополнить номинальный счет Центра Недвижимости Сбербанка со своего личного счета.
- Банк — отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.
- Росреестр — выполняет проверки и регистрационные действия, направляет электронную выписку ЕГРН в банк.
- Продавец — получает деньги от банка на свой личный счет в Сбербанке.
Схема выглядит прозрачно, но тут нет информации о том откуда появился номинальный счет, как и кем он открывается и есть ли тут подводные камни.
А ещё нужно разобраться со сроками всех этапов и стоимостью процедуры, есть ли комиссии.
Номинальный счет ЦНС в Сбербанке
Вообще понятие «номинального счета» вводится в ГК РФ ст.860.1 — 860.6.
Схематично взаимодействие участников, по описанным в гражданском кодексе правилам, можно представить так:
Номинальный счет — специальный банковский счет, деньги на котором принадлежат одной стороне, но тратить их может только другая сторона, а банк может осуществлять контроль.
Договор — в нем помимо основания участия сторон, указания условий и правил расходования средств владельцем счета, обязательно указывается бенефициар.
Бенефициар (выгодоприобретатель) — это тот, кому принадлежат все средства на счете и те, которые попадут на него в будущем.
Владелец счета — это тот, кто открыл номинальный счет на свое имя в банке, и может снимать с него деньги в рамках условий договора.
Данная схема хорошо работает, выглядит логичной и понятной в случае с Номинальным счетом на ребенка в Сбербанке.
Но давайте попробуем разобраться, как она реализована в Центре Недвижимости Сбербанка.
Схема купли-продажи в ЦНС через номинальный счет
А вот как видоизменилась классическая схема для клиентов центра:
Бенефициар — продавец недвижимости.
Владелец счета — ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
Номинальный счет ЦНС — открывается в Сбербанке.
Покупатель — связывается договорными отношениями с ЦНС и продавцом.
СБР по шагам
Как выглядит сервис безопасных расчетов при продаже квартиры с использованием номинального счете Сбербанка, перечислим все основные шаги:
- У покупателя должен быть счет в Сбербанке, на котором лежит сумма за квартиру или первый взнос, при покупке в ипотеку.
- Если счета нет, а есть наличные — то необходимо открыть любой удобный, например сберегательный, и внести наличку. На сомам деле, не обязательно открывать его в Сбербанке, но тогда будут комиссии за межбанк при переводе на номинальный счет ЦНС(см. далее).
- Продавец, покупатель и ЦНС заключают договор на проведение безопасных расчетов через СБР Сбербанк. Здесь оплачиваются услуги ЦНС в размере 2000₽.
- ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» открывает в банке номинальный счет для продажи квартиры (за собственные средства покупателя или по ипотеке).
- Деньги покупателя недвижимости переводятся на этот номинальный счет и замораживаются до выполнения условий по договору, а именно до смены собственника по информации из Росреестра.
- Если все проходит в штатном режиме (зеленый кружок с цифрой 1) — деньги переводятся продавцу, счет которого открыт тоже в Сбербанке, или в любом другом банке (но нельзя получить наличными).
- Если по каким-то причинам сделка должна быть отменена (красный кружок с цифрой 2) — денежные средства в полном объеме переводятся с номинального счета ЦНС обратно покупателю.
Сбербанк — не играет никакой роли, кроме как открытие счетов и осуществления обычной банковской деятельности. За всё отвечает ЦНС.
Стоимость услуги
Стоимость услуг ЦНС по СБР составляет 2000₽.
В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет.
Комиссии
Комиссия отсутствует для обоих сторон сделки — если личные счета покупателя и продавца открыты в Сбербанке.
Комиссия есть для покупателя — если он переводит деньги из другого банка, тарифы на такие перечисления необходимо уточнять в конкретном банке.
Комиссия есть для продавца — если он получает денежные средства с номинального на свой личный счет, открытый в другом банке.
Сроки
Время оформления пакета документов в банке: 15 минут.
Срок от момента оформления сделки до получения денег продавцом: 7 дней.
Сколько ждать после получения подтверждения из Росреестра до поступления денег на счет продавца квартиры: 1 день.
Но это заявленные сроки, в отзывах есть другая информация.
Кто может воспользоваться услугой
Можно совершить сделку, если покупается/продается:
- квартира в новостройке,
- квартира на вторичке, комната/доля,
- первичная продажа машино-мест, коммерческой недвижимости.
Все эти объекты могут быть куплены с учетом ипотечного кредитования.
Нельзя совершить сделку, если:
- Покупатель использует доверенность.
- По договору более двух получателей денежных средств.
- Объектом является земельный участок или дом с землей.
- Участники не граждане России.
- Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.
Как открыть номинальный счет
Счет открывает ЦНС в Сбербанке, покупатель и продавец лишь следуют руководствам специалистов центра. Открытие происходит в день сделки, соответственно заранее номер номинального счета не известен.
Преимущества и недостатки
Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через ЦНС может оказаться удобной альтернативой ячейке и аккредитиву, но у него есть и свои негативные стороны.
Плюсы
Не используются наличные, а значит сняты все риски с ними связанные: фальшивые деньги, воровство и т.д. Безналичность снимает вопросы работы с кассами, подсчетами купюр, составления расписок.
Сумма прозрачна и известна всем сторонам.
Денежные средства находятся на номинальном счете в наиболее надежном банке РФ.
Для продавца — получение денег на свой счет без дополнительного посещения банка. Гарантия выполнения регистрационных действий и получение денег продавцом только после отмашки Росреестра.
Для покупателя — быстрое оформление, безналичные переводы.
Минимум посещений банка — фактически нужно только одно посещение для подписания ДКП.
Нет необходимости самостоятельно выполнять регистрационные действия в Росреестре и заниматься переносом «бумажек».
Если сравнить с аккредитивом, то с СБР меньше бумажной работы и стоимость оформления ниже.
При отмене сделки — возврат денег происходит автоматически.
Минусы
Скептическое отношение к надежности банковской системы в целом у многих продавцов/покупателей и риелторов.
Услуга сравнительно новая и требует от участников, в первую очередь сопровождающих сделку риелторов, изучения нового механизма. По этой же причине не все нюансы проанализированы и могут возникать дополнительные вопросы на всех этапах сделки.
Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка.
Ограниченность вариантов сделок, которые могут быть проведены по данной технологии (см. пункт «Кто может воспользоваться»).
На 21 национальном конгрессе по недвижимости в презентации Сбербанка Digital ипотека есть слайд, из которого понятно, что не всегда сроки сделки укладываются в штатные:
Договор купли-продажи
Проект договора предоставляется ЦНС, но в него можно и даже нужно вносить свои изменения, дополнения.
Банк идет на внесение изменений в большинство пунктов ДКП, в любом случае договор согласовывается со специалистами.
Документы для СБР
От покупателя: паспорт и ИНН
От продавца: паспорт и банковские реквизиты личного счета для перевода суммы за недвижимость
Отзывы
Этот раздел скорее тоже относится к недостаткам работы с номинальными счетами при ипотеке и СБР в целом.
Риелторы отмечают факт навязывания использования данной услуги и нежелание сотрудников Сбербанка работать по классической схеме с сейфовыми ячейками.
Есть отзывы о проблемности внесения изменений в ДКП, которые решаются обращением к руководителям рядовых специалистов.
Много вопросов связано с непониманием — кто такие ЦНС и почему можно считать сделки через них «безопасными», ведь это действительно сторонняя организация, а не Сбербанк. Хотя, центр и входит в группу компаний банка.
Главные претензии относятся к срокам реализации сделки. Например:
- Сама онлайн регистрация в ЦНС может занять не 15 минут, а несколько часов.
- Росреестр сменил собственника, но деньги на личный счет продавца поступают только через 3 дня (заявлено — 1 день).
- Но эти деньги еще могут проверяться Сбербанком (т.е. снять их не получится) — да, деньги которые лежали на одном счете банка + ипотечные деньги, но почему-то могут возникать вопросы. Эта процедура может занять 3-5 дней.
- Возникают сложности с получением наличных продавцом, если нужно просто перевести средства, например, на вклад — тут проблем нет.
Риелторы не рекомендуют продавцам, которые «торопятся», пользоваться данной схемой — она в итоге может увеличить сроки получения средств.
👉 Если у вас есть реальные примеры взаимодействия с ЦНС по сервису безопасных расчетов с использованием номинального счета — оставляйте свои комментарии и отзывы, это поможет сделать выбор в пользу данной программы или отказаться от неё для новых клиентов.
Ответы на частые вопросы
Отличие от аккредитива?
СБР с номинальным счетом дешевле и требует подписания меньшего количества документов.
Отличие от банковской ячейки?
Не нужно беспокоиться о сохранности денег в сейфовой ячейке.
Сколько стоит открытие счета для покупателя/продавца?
Если у покупателя или продавца нет личных счетов в Сбербанке, и они хотят открыть их — то это можно сделать совершенно бесплатно в отделении.
Сколько стоит открытие номинального счета?
Фактически открытие бесплатно, но оно осуществляется в рамках Сервиса безопасных расчетов. Стоимость услуг СБР составляет 2000₽.
Сколько нужно доплатить при необходимости продления сроков сделки?
Доплата не требуется.
Кто платит за СБР?
При классическом подходе — 2000 рублей оплачивает покупатель квартиры. Но этот вопрос не регламентирован, а значит оплату может произвести и продавец или возможно разделить траты.
Если сделка отменена?
Деньги автоматически вернутся на счет, с которого покупатель делал перевод. Или на другой счет покупателя, если это указано в договоре.
Сколько раз нужно посетить офис Сбербанка?
Если сделка проходит в штатном режиме, то достаточно 1 посещения банка.
Заключение
Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через сервис безопасных расчетов в ЦНС создан для упрощения процедуры купли-продажи недвижимости. Для совершения сделки продавцу и покупателю достаточно посетить офис банка 1 раз, дальнейшие действия выполняются автоматически.
Мы продавали квартиру через ЦНС. Очень удобно. В понедельник была сделка. Во вторник пришло сообщение о том, что сделка прошла. В среду деньги были уже на нашем счете. Хотя, тоже боялись), мало ли..)). Но все ОК)
Продали квартиру 22.11.2018, но сегодяшнего дня не можем получить деньги. Какие 1-2 дня! Ходим по кругу и не можем найти свои деньги. Очередной развод!